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        新物業管理條例解讀之一:規定政府必須介入

        中國江蘇網4月18日訊 新修訂的《江蘇省物業管理條例》5月1日起將正式施行。《常州市物業管理條例》也將在此基礎上進行修訂,并將在下半年實施。

        新《條例》在小區停車位使用、物業費收繳、公共維修資金使用及存管、電梯更新、小區管理、業委會成員約束等諸多方面都有突破,如:政府部門必須介入小區物業管理工作;對建設單位只售不租車位行為最高罰款50萬元;對拖欠物業費業主可在小區內公示;售房必須先結清物業費等。

        本報結合常州情況,對新《條例》重點內容進行系列解讀。

        物業管理體制變革是新《條例》的創新之舉,也是最大的亮點。

        此次我省通過地方法規的形式,明確賦予了轄市區物業管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督職責,突出了在物業管理活動中的基礎作用。

        并且,物業管理不再只是房管部門的事情,明確了城管、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門在物業管理中的職責,并要建立專人負責的小區執法。

        街道、鄉鎮:都要負責有關管理工作

        新《條例》規定,“街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。”

        明確提出,街道要組織成立首次業主大會籌備組、調整不正常開展工作的業委會、建立物業管理矛盾投訴調解和協調物業應急維修服務的機構、建立處理物業管理突發事件和重大事件的聯席會議制度。

        社區居委會應當予以協助和配合。而房管局作為主管部門,則負責行政區內物業管理活動的監督管理工作。

        記者點評:以往物業管理是垂直管理,似乎只是房管部門的事,小區物業矛盾化解不了,業主總愛找市房管局甚至找市長,而忽略了更貼近居民的街道、社區等管理。

        新《條例》將物管職能下放至基層政府,這無疑更加務實。物業管理納入基層政府日常工作,將得到基層政府的重視。此前,我市一些街道成立了物管矛盾糾紛調解處理中心,新《條例》后,在基層政府推動下,這類創新之舉一定會越來越多。

        城管、公安等部門:都要介入執法

        新《條例》規定,城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

        記者點評: 物業管理涉及方方面面,對于小區居民違規開店、違章搭建等行為,物業公司沒有執法權,只能勸阻,效果有限。而有些居民又責怪物業管理不力,生出矛盾。讓有執法權的部門介入小區執法,有利于讓矛盾不出小區門,必將促進小區環境的改善。

        街道鄉鎮等組織成立物管委員會:可代理行使業主大會和業主委員會職責

        新《條例》第27條規定,針對不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等,組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。


        記者點評:物業管理委員會是新《條例》出現的一個全新的管理模式。在一定程度上解決了業委會成立難問題,彌補業委會缺位,完善業主監督機制,為小區處理重大物業問題提供了法律依據。

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